中古マンション購入予定者は最初の内覧で必ず聞きなさい①

中古マンションを購入して一年が過ぎようとしている。今こそ、私が感じたマンション購入に関する疑問やこうしておけば良かったという後悔を公開したい。これは中古マンション購入初心者にとって虎の巻となること必至である。

「中古マンション購入予定者は最初の内覧で必ず聞きなさい」と題して、コラム・雑文形式でお送りすることにする。

目次というか予告は下記の通りである

1. 不動産業者は情報を小出しにしてくる
2. 不動産業者は契約後に情報を出してくる
3. 不動産業者は面倒なことは誤魔化したり、嘘をついたりする
4. エアコン配管が隠蔽配管になっていないかチェック
5. 建物自体が既存不適格かどうかチェック
6. 耐震補強、工事をしているかチェック
7. 不動産業者ではなく、売り主が業者なら生の情報を得るべし
8. 大規模修繕工事の実施有無をチェック
9. 大規模修繕工事の計画をチェック
10. 管理組合の収支をチェック
11. マンション理事会の半年分の議題をチェック
12. 管理費と修繕積立費に未払いがないかチェック
13. 管理費と修繕積立費に未払いがないか他の部屋をチェック（管理組合は必ず把握している）
14. 住宅ローンは提携銀行もいいが、落ちた場合は不動産業者に証拠を見せてもらうこと
15. 最安の住宅ローン金利を狙うなら自分で申し込むべし
16. 管理費、修繕積立費がいつ上がったか、またはいつ上がるかの計画を聞くべし
17. 中古物件は過去の持ち主すべてが登記簿に載っている
18. 住宅ローン減税の対象か聞くべし
19. 不動産取得税がかかるのか聞くべし

不動産業者は情報を小出しにしてくる

不動産屋は本当に親切な顔をしている。柔和な笑みを浮かべて、あなたに近づいてくる。ここで心を許してはいけない。相手はビジネスとしてあなたを獲物程度にしか思っていない。そのつもりで我々は彼らに接するべきなのだ。こちらも不動産屋を選び、判断を下す権利を有す。そのくらいの気概をもって、不動産購入には当たって欲しい。

不動産屋の営業マンはとにかく、契約を急く。それはどんな商売でも当たり前だ。眼の前の客にどうにかして、商品を買わせたり、サービスを消費させたりするのに必死だ。

常套句として、この物件は人気であるとか、すでに何人かが内覧を済ませて検討中であるとか、売りに出してから平均何日で売れる、今日は何日目である、のような言葉を使う。巧言令色に騙されてはいけない。彼らは揺さぶりをかけるためにこのような言葉を躊躇いなく吐く。

さらに、信頼を勝ち取るために、耳に聞こえのいいことしか言わない。やれ広い、やれきれいだ、やれスーパーや学校が近い、やれ資産性が高い、物件に関する美辞麗句を並べ立てる。書き出したら枚挙に暇がない。とにかく不動産という高い買い物を購入させることにおいては信用が第一となる。少しでも不審な思いをさせたなら、顧客は逃げ、即決など言語道断であろう。買い物への決断も揺らぎに揺らぐに決まっている。

とはいえ、だ。

普通、色々なことを我々は営業マンに対して質問する。こっちは一世一代の大イベントなのだ。タダでできる質問ならしまくるのが良いに決っている。

だが、ここであり得ないことが起こる。

営業マンは、微妙な質問には即答しないのだ。

「その質問に関しては、こちら（不動産屋）ではわからないので、オーナー様（物件の所有者）に聞きます」

と言ってくる。まあ通常のやりとりに聞こえるし、コミュニケーションが取れる誠実な営業マンな印象も与える。

ここには大きな嘘が潜んでいる。

これから新築マンション、中古マンション、戸建て等、物件を買おうとしている人はよく注意して欲しい。不動産業者はあなたに対して、情報を小出しにしてくる。

契約書を書かせる、とりあえずサインさせ、後に引けない状態に持ち込むことを是として彼らは働いている。その段階にきたら、物件の多少の瑕疵や不満は、本当に些末なことでしかなくなるのだ。

小さな障壁になることは隠す。もしくは、契約後に回答してくる。

そうしないと、客が前進してくれないのだ。一生を左右する買い物のため、客は慎重だ。だから、どんな情報も見逃さない気でいる。一方で営業マンは、そんな小さな情報で一進一退を繰り返す客に苛立っている。彼らは不動産に関してプロだから、客が一喜一憂するような些細な疑問にも、一顧だにしなくていいことを知っているのだ。だから、あえてその手の質問がきたら、情報を小出しにして、まずは契約を優先させるのだ。

だから、気をつけて欲しい。あなたが不動産屋の営業マンにどんなに質問しても回答が遅いことがある。それは、忙しいからでも、オーナーがつかまらないからでもない。単に、その営業マンが自分のところでせき止めているだけなのだ。

私の場合は、中古物件が築40年を超える古い建物だった。下記の点に関しては、古い物件ならば得てしてよく該当する話だ。親切な営業マンならば、勉強のためにと教えてくれたりもする。だから、もし下記の3点を聞いて、すぐに回答が得られなかったら、一旦その物件の契約は待った方がいい。気に入っているなら、なおさら下記3点を全て、白日の下にさらしてからだ。

• 既存不適格
• 耐震補強や工事の有無
• ローン減税は対象か否か

そして、これらの問題は普通、物件オーナーや管理組合は熟知している。営業マンは彼らに質問するだけなのだ。だから電話一本かければわかる。何日も待たせる営業マンなら、その不動産屋はあなたにとって不誠実だから付き合うのは止めるべきだ。

まとめ

今日は、「物件購入の際、重要な物件に関する質問をしても、回答を渋り、不動産業者は情報を小出しにしてくる」というテーマだった。

もし、本当にこれから不動産屋や営業マンに会うという人は、質問をしまくり、納得できる回答を得る、というのを肝に銘じておいて欲しい。でないと、購入後に後悔するのはあなた自身だ。そして、一番困ることになるのは一緒に暮らす家族なのだ。