買ったマンションが”既存不適格”だった話。

中古マンションを購入してはや数ヶ月。あの当時の怒涛の日々が今でも鮮やかに脳裏に浮かびます。購入を決めてから、契約、そしてローン審査。いろいろありました。そういった思い出やつまづいたところ、思い悩んだ点をこのように文章にしたためて残しておこうと思います。

築年数のかなり経つ中古マンション

中古マンションのメリット・デメリットは数多くありますが、その一つに「既存不適格」という問題があります。かなり古いマンションでなければその問題に直面することもないでしょうが、私のように築40年をこえたマンションを購入する方は要注意です。

既存不適格とは

既存不適格というのは、建築時の法律と現行の法律の違いによって建物に法律に合わない部分が存在している状態のことを言います。つまり、建てた当時の法律では良かったのに、今の法律だとNGな状態ということです。具体的に書くと、例えば、

• 建物の隣接する道路の幅が現在の建築基準法で4メートル以上となっている場合でも、昔はそんな決まりがないので、古い街では4m未満の道も多く存在するという事例
• 建ぺい率や容積率が当時と今で違うため、今の法律では考えられない高さや広さの建物が存在するという事例

ということがあるそうです。

契約の段階ではなく、内覧の時に教えてくれると親切

既存不適格ですが、物件の内覧のときに教えてくれると、その不動産屋は親切だと言えるでしょう。その時把握していなくても、その後判明することなので、ローン審査中とか、契約の準備段階で教えてくれてもいいはず。重要事項説明のときになって初めてというのは、結構悪質なパターンかも。

私の場合、内覧のその日には教えてもらえませんでした。ローン審査の準備をする段階で、いろいろな情報を小出しにされました。今思うと、少し悪質ですよね。こちらの判断を鈍らせる作戦でしょう。「まあ、いっか、既存不適格くらい」という判断をとってしまいがちです。ですので、もしこれから古い物件をみる人がいるなら、「このマンションって、既存不適格じゃないですか？」と最初に聞くのがいいと思います。古い物件の購入を考えている人は必ず聞きましょう。

既存不適格のデメリットは？

デメリットは当然あります。マンションを建て替え等した際に、現行の法律に合わせて建て直しする必要が出てくるはずなので、余計な調査費用や建設費用がかかる可能性があります。また、高さや容積、面積を小さくして建て直すことも必要になるかもしれません。そうなると、今とは異なるマンションになる可能性が高いです。狭い部屋になるかもしれないということです。もちろん、その分設備が新しくなったり、素材も最新のものとなるので、防音などは優れているでしょう。広さを取るか、新しい快適さをとるか、選択が迫られることになるのです。最大のデメリットは建て替えの時に被る、広さ問題だと思います。（逆に、広くなる可能性もありますが。というのも、容積率や建ぺい率に余裕のある建物だったら、建て増しが可能だからです）